למרות שהמונח 'מחזור משכנתא', אינו מתייחס לפעולה פיזית של שימוש חוזר, ובפועל מתייחס להחלפת הלוואה אחת בהלוואה אחרת, מדובר בדימוי מאוד קולע לפעולה שעשויה לחסוך עשרות אלפי שקלים לעשרות אלפי ישראלים בכל רגע נתון.
מחזור משכנתא הוא נושא חשוב שיכול להשפיע באופן משמעותי על המצב הכלכלי של המון משפחות. בואו נחקור את הנושא לעומק ונבין איך אפשר לנצל את היתרונות שמחזור משכנתא מציע, תוך התחשבות במצב השוק הנוכחי ובצרכים האישיים של כל לווה.
מהו מחזור משכנתא ומתי כדאי לשקול אותו?
מחזור משכנתא הוא תהליך שבו לווים מחליפים את המשכנתא הקיימת שלהם בהלוואה חדשה, בדרך כלל עם תנאים משופרים. זה יכול להיות צעד חכם במיוחד בתנאים הבאים:
• הריביות בשוק ירדו מאז לקיחת המשכנתא המקורית
• חל שיפור במצב הכלכלי שלכם, מה שמאפשר לכם לקבל תנאים טובים יותר
• אם אתם רוצים לשנות את מבנה המשכנתא, למשל מריבית משתנה לקבועה
• אם אתם מעוניינים לקצר את תקופת ההחזר
חשוב לזכור שמחזור משכנתא הוא לא פתרון קסם, אלא כלי פיננסי שצריך לשקול בכובד ראש ובהתאם לנסיבות האישיות.
משכנתא היא הלוואה שנלקחת לתקופה מאוד ארוכה, כאשר לוקחים הלוואה לפרק של 15, 20 או 25 שנים קורים שני דברים. תנאי השוק משתנים ובאותה נשימה גם מצבם של הלווים משתנה.
הלוואה שנלקחה בתחילת המילניום בתנאי הריבית והאינפלציה של אותה תקופה ובנקודת הזמן ההיא נחשבה אטרקטיבית, עלולה להתגלות כהרבה פחות אטרקטיבית עשור מאוחר יותר. גם המציאות של הלווים עלולה להיות שונה לחלוטין זוג צעיר ללא ילדים בתחילת דרכו עשוי להפוך למשפחה של 5 נפשות שפתאום ההחזר החודשי כבד עליה.
אלו בדיוק הנקודות בהן מתגלה הכוח של מחזור המשכנתא – במילים אחרות, אם המשכנתא הנוכחית מרגישה לכם פחות אטרקטיבית, או שההחזר החודשי לוחץ, אתם לא חייבים להיות כבולים אליה, פשוט תחליפו אותה במשכנתא אחרת אטרקטיבית יותר או נוחה יותר.
לפרוע את המשכנתא הישנה באמצעות משכנתא חדשה
מבחינה מעשית, מחזור משכנתא זה בעצם אקט של לקיחת משכנתא חדשה. אך בעוד המשכנתא הישנה נלקחה כדי לרכוש נכס, המשכנתא החדשה נועדה, בעצם, לכסות ולפרוע את המשכנתא הראשונה. במבט ראשון זה נראה כמו אקט מוזר או בלתי הגיוני. היה לנו חוב אחד והחלפנו אותו בחוב אחר, אז מה בעצם הרווחנו. ובכן, הסוד במחזור משכנתא קשור בפרטים הקטנים והספציפיים. נכון שברגע המחזור היקף החוב זהה, אך האופן בו אותו חוב מתנהג ונפרס,עשויים להיות שונים לחלוטין ולהיטיב עם הלווה דרמטית. חשוב להבין שבהלוואות בסדר גודל של הלוואת משכנתא בהן החוב למלווה מסתכם במאות אלפי ואפילו מיליוני שקלים, כל הפחתה של עשירית אחוז בריבית עשויה להוביל לחיסכון של עשרות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.
תרחיש אחר שיכול להוביל לחיסכון ניכר במשכנתא הוא במשכנתא צמודת מדד. לאורך שנים ארוכות האינפלציה בישראל היתה כמעט אפסית ומסלולים צמודי מדד היו אטרקטיביים. מאז משבר הקורונה, האינפלציה בעולם וגם בישראל התחילה להרים ראש, המדד עלה וגרר עליה בתשלום המשכנתא ולכן מחזור משכנתא והחלפת ההלוואה למסלול שאינו חשוף למדד וצמוד אליו, עשוי להתגלות כפתרון טוב.
היתרונות הכלכליים של מחזור משכנתא: איך אפשר לחסוך כסף?
מחזור משכנתא יכול להוביל לחיסכון משמעותי בכמה דרכים:
1. הורדת הריבית: אם הריביות בשוק נמוכות יותר מבזמן לקיחת המשכנתא המקורית, אפשר לחסוך אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.
2. שינוי תקופת ההחזר: קיצור תקופת ההחזר יכול להפחית את סך הריבית שתשלמו, בעוד הארכת התקופה יכולה להקל על התשלום החודשי.
3. שיפור תנאי ההלוואה: לפעמים אפשר לקבל תנאים טובים יותר, כמו ביטול עמלות מסוימות או הטבות אחרות.
4. איחוד הלוואות: אם יש לכם כמה הלוואות, האיחוד שלהן למשכנתא אחת יכול לפשט את ההתנהלות הפיננסית ולפעמים אפילו להוזיל את ההחזר הכולל.
השלבים בתהליך מחזור משכנתא: מה צריך לדעת לפני שמתחילים?
1. בדיקת כדאיות: בחנו את המשכנתא הנוכחית שלכם ואת התנאים בשוק.
2. איסוף מסמכים: הכינו את כל המסמכים הנדרשים, כולל תלושי משכורת, דפי חשבון בנק ונתוני המשכנתא הנוכחית.
3. פנייה לבנקים: בדקו הצעות ממספר בנקים כדי למצוא את התנאים הטובים ביותר.
4. השוואת הצעות: נתחו את ההצעות השונות, תוך התייחסות לריבית, תקופת ההחזר ועלויות נלוות.
5. משא ומתן: נסו לשפר את ההצעות שקיבלתם.
6. בחירת ההצעה המתאימה: בחרו את ההצעה שהכי מתאימה לצרכים שלכם.
7. חתימה על הסכם חדש: אחרי שבחרתם הצעה, תצטרכו לחתום על הסכם משכנתא חדש.
השפעת תנאי השוק על מחזור משכנתא: איך ריביות ושינויים כלכליים משפיעים על ההחלטה?
תנאי השוק משחקים תפקיד מכריע בכדאיות מחזור המשכנתא:
• ריביות נמוכות: כשהריביות בשוק יורדות, זה יכול להיות הזמן האידיאלי למחזור.
• אינפלציה: בתקופות של אינפלציה גבוהה, משכנתא בריבית קבועה יכולה להיות אטרקטיבית.
• מדיניות בנק ישראל: שינויים בריבית הבסיסית משפיעים על תנאי המשכנתאות.
• מצב שוק הנדל"ן: עליות מחירים בשוק הנדל"ן יכולות להשפיע על הערך של הנכס שלכם ועל תנאי המשכנתא שתוכלו לקבל.
חשוב להתייעץ עם מומחה שיכול לנתח את תנאי השוק הנוכחיים ולהמליץ על העיתוי הנכון למחזור.
איך לבחור את מסלול המחזור המתאים ביותר למשכנתא שלכם?
בחירת מסלול המחזור המתאים תלויה בכמה גורמים:
1. מטרות פיננסיות: האם אתם מעוניינים להקטין את ההחזר החודשי או לקצר את תקופת ההחזר?
2. תיאבון לסיכון: האם אתם מעדיפים ריבית קבועה או משתנה?
3. תחזית כלכלית אישית: האם אתם צופים שינוי במצב הכלכלי שלכם בעתיד הקרוב?
4. עלויות נלוות: בדקו את כל העלויות הכרוכות במחזור, כולל עמלות ודמי פתיחת תיק.
הנה כמה אפשרויות למסלולי מחזור:
• מסלול ריבית קבועה: מתאים למי שמעדיף יציבות וודאות בתשלומים.
• מסלול ריבית משתנה: יכול להיות כדאי אם אתם מאמינים שהריביות ימשיכו לרדת.
• מסלול משולב: שילוב של ריבית קבועה ומשתנה, מה שמאפשר גמישות וביטחון.
• מסלול בלון: מתאים למי שצופה הכנסה גבוהה יותר בעתיד.
להיעזר ביועץ משכנתאות
חשוב לציין שכאשר מדובר במחזור משכנתא אין כלל אחד שתקף לכולם וכל מקרה הוא מקרה פרטי שתלוי הן בתנאים בהן נלקחה ההלוואה המקורית, והן במצב הפיננסי הספציפי של הלווים.
כמו שהזכרנו, הרבה פעמים המטרה של מחזור משכנתא אינה לחסוך בעלות הכוללת המצטברת של המשכנתא, אלא להפחית את ההחזר החודשי שעלול לשבת כמו אבן ריחיים על תקציב המשפחה. בדרך כלל הפחתה של ההסדר היא באמצעות הגדלת הפריסה והארכת אורך חיי המשכנתא, מה שצפוי דווקא לייקר את העלות הכוללת של המשכנתא. בכל מקרה, ההמלצה הגורפת היא להיעזר ביועץ משכנתאות בכל מקרה של מחזור משכנתא.
