מהי הלוואת קבלן?

הלוואת קבלן היא סוג מיוחד של הלוואת משכנתא המוצעת לרוכשי דירות חדשות ישירות מהקבלן. מדובר בשיתוף פעולה בין קבלן ובנק מלווה, במסגרתו הקבלן דואג למימון עבור רוכש הדירה, לרוב באמצעות הלוואת בלון שבה תשלומי הקרן נדחים לסוף התקופה. הקבלן משלם את הריביות לבנק במקומו של הרוכש לאורך תקופת הבנייה, מה שהופך את ההצעה לאטרקטיבית לכאורה ומאפשר לרוכשים לשלם רק 5%–10% משווי הנכס בזמן החתימה ואת היתרה לאחר קבלת טופס 4.
הלוואת קבלן נחשבת כיום למכשיר שיווקי פופולרי בענף הנדל"ן ומוצעת כמעט בכל פרויקט פריסייל. בפועל היא משווקת כהטבה, אך במקרים רבים טומנת בחובה סיכונים מורכבים שכדאי להבין היטב לפני שמתחייבים.

איך פועלת הלוואת קבלן בפועל

בהלוואת קבלן הבנק מעניק לרוכש הלוואת בלון על סך של כ־50% משווי הנכס. ההלוואה ניתנת לתקופה קצובה, בדרך כלל עד למסירת הדירה, אך לעיתים יש פער בין מועד סיום ההלוואה לבין מועד הכניסה בפועל לדירה. במקרים כאלה הלווה עלול להיקלע למצב שבו עליו להחזיר את ההלוואה למרות שהנכס טרם נמסר.
הקבלן בוחר את הבנק שמעניק את ההלוואה ומכתיב את תנאיה, כך שלרוכש אין שליטה אמיתית על גובה הריבית, תמהיל ההלוואה או תנאי ההחזר העתידיים. עם סיום תקופת הבנייה על הרוכש להחזיר את מלוא הקרן, ובמקרים רבים הוא נדרש להמיר את ההלוואה למשכנתא רגילה – מהלך שאינו תמיד מאושר על ידי הבנק.

היתרונות של הלוואת קבלן

היתרון הבולט ביותר הוא נוחות המימון. הקבלן משלם את הריבית עבור הרוכש עד לקבלת הנכס, כך שהרוכש נהנה מדחיית תשלומים ומשחרור זמני מהנטל הכלכלי. פתרון זה מועיל במיוחד לזוגות צעירים המתקשים לעמוד במקביל בתשלומי שכר דירה ומשכנתא.
בנוסף, הלוואת קבלן עשויה להקטין את החשיפה למדד תשומות הבנייה, שכן ברגע שהכסף משולם לקבלן באמצעות ההלוואה, חלק ניכר מההצמדה למדד כבר אינו חל על הקונה. לעיתים מדובר גם בתנאי ריבית אטרקטיביים במיוחד שהקבלן השיג מול הבנק – לעיתים אפילו אפסיים לתקופת הבלון.

החסרונות והסיכונים

לצד היתרונות, הלוואת קבלן כוללת חסרונות משמעותיים. ראשית, היא מגבילה את חופש הפעולה של הרוכש. מכיוון שהבנק נבחר על ידי הקבלן, הלקוח אינו יכול לנהל משא ומתן אמיתי על התנאים או לבחור תמהיל משכנתא שמתאים לו. המשמעות היא שהרוכש הופך ללקוח שבוי של הבנק, שבסיום התקופה מציע לרוב תנאים פחות תחרותיים להמרת ההלוואה למשכנתא רגילה.
חיסרון נוסף הוא הסיכון שהפרויקט יתעכב. אם תקופת הבנייה מתארכת מעבר לתקופת ההלוואה, הבנק יכול לדרוש את פירעון ההלוואה גם אם הדירה טרם נמסרה. במקרה כזה ייתכן שהרוכש לא יוכל לקבל אישור למשכנתא חדשה עקב שינוי במצב ההכנסה, הבריאות או הריביות במשק.
בנוסף, במקרים רבים ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן. אמנם הקבלן משלם את הריבית, אך הקרן ממשיכה לצבור הצמדה ואפילו ריבית דריבית, כך שבסוף התקופה סכום החוב עשוי להיות גבוה משמעותית מההלוואה המקורית. כך לדוגמה, הלוואת בלון של מיליון שקלים שנלקחה בשנת 2021 עשויה לצבור תוספת של למעלה ממאה אלף שקלים כתוצאה מהאינפלציה בלבד.
גם היבטי המס עלולים להפתיע. מאחר והקבלן משלם את הריבית לבנק במקום הרוכש, רשויות המס עשויות לראות בכך הטבה כספית ולחשב את מס הרכישה לפי מחיר דירה גבוה יותר, כולל ערך ההטבה.

עמדת בנק ישראל

בנק ישראל התריע בשנים האחרונות על העלייה הדרמטית בהיקף הלוואות הקבלן. בעוד שב־2022 רק כ־5% מהמשכנתאות נלקחו במתווה בלון, כיום מדובר בכ־18% מכלל המשכנתאות החדשות. בבנק ישראל רואים בכך מגמה מדאיגה הן מבחינת הסיכון לרוכשים והן מבחינת היציבות הפיננסית של הקבלנים עצמם, שנאלצים לממן ריביות גבוהות במשך תקופת הבנייה. הדוח החצי שנתי של הבנק מזהיר כי רמת אי־הוודאות לגבי תנאי המימון הסופיים של הרוכשים עלולה לחשוף את הציבור לסיכון גבוה עם סיום תקופת ההלוואה.

סוגי הלוואות קבלן

קיימים מספר סוגים של הלוואות קבלן. הראשונה היא הלוואת קבלן ללא ריבית והצמדה, שבה הקבלן משלם מראש את עלות הריבית לבנק עבור כל תקופת ההלוואה, אך הרוכש עדיין נדרש לפרוע את הקרן במלואה בתום התקופה. הסוג השני הוא משכנתא לדירה מקבלן עם ריבית קבועה נמוכה במיוחד לתקופה ארוכה – עד 30 שנה – שבה הקבלן השיג תנאים מועדפים לרוכשים כחלק מהסדר עם הבנק. במקרים רבים משולבת הלוואת בלון קצרה לפני תחילת תשלומי המשכנתא, כך שהבנק נהנה מהכנסות נוספות והרוכש זוכה לתקופת גרייס זמנית.

מתי הלוואת קבלן לא משתלמת

הלוואת קבלן אינה מתאימה לכל רוכש. כאשר סכום ההלוואה קטן יחסית לעומת המשכנתא הכוללת, ההטבה מאבדת מערכה. לדוגמה, אם מתוך משכנתא כוללת של 1.5 מיליון שקלים רק שליש ניתן בהלוואת קבלן, סביר שהתנאים של יתרת המשכנתא יהיו פחות טובים.
כמו כן, עבור מי שמתכנן למכור את הנכס לפני קבלת המפתח, הלוואת קבלן עלולה לסבך את התהליך וליצור מגבלות על העברת הזכויות או פירעון מוקדם. במקרים כאלה עדיף לשקול רכישה רגילה או פתרונות מימון אחרים.

סיכום

הלוואת קבלן היא כלי מימון אפקטיבי לטווח קצר, המאפשר לרוכשי דירות ליהנות מדחיית תשלומים ומהקלות זמניות בתקופת הבנייה. עם זאת, מאחורי המונח “הלוואה ללא ריבית” מסתתרים סיכונים מהותיים כמו הצמדות למדד, תלות בבנק אחד, פגיעה בגמישות הכלכלית ואף הגדלת מס הרכישה.
לפני שמחליטים לקחת הלוואת קבלן חשוב להבין את התמונה המלאה, לבדוק את תנאי ההלוואה לעומק, לוודא מהו משך תקופתה ומה יקרה במקרה של עיכוב בפרויקט. התייעצות עם יועץ משכנתאות בלתי תלוי לפני החתימה יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים ולהבטיח שהמהלך באמת ישתלם בטווח הארוך.

מאי פיננסים הנה חברת בוטיק ייחודית לייעוץ משכנתאות, שיודעת להציע ללקוחותיה פתרונות מגוונים ומשוכללים של הלוואות משכנתא והלוואות לכל מטרה.